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中华投资者成潜在买家受关心,中国第5

文章作者:新萄京娱乐场.2959.com 上传时间:2019-05-04

  农用地被外国资本占有的现象近年在澳大利亚越来越普遍,澳大利亚民众普遍对此有一定抵触情绪。最近,澳大利亚官方发布了一份农用地所有权调查报告。与以往各界认为中国是澳洲农用地最大买家的印象不同的是,这份报告的数据显示,目前英国才是该国农用地的最大买家,中国仅排第五。

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在国外的中国人到底有多土豪?看看澳洲人对中国人的评价就知道了。澳洲房产中介公司称中国人澳洲买房像买白菜 30年来所未见。

一边是穷困潦倒、居无定所,一边是高价出售地产给潜在的外国买家,国内对此的反弹情绪相当激烈

  调查数据显示,澳大利亚全国农用地总计5200万公顷,13.6%为外来资本所持有。在所有外来资本持有的土地当中,英国投资者持有的农用地占据了一半以上,为52.7%,占澳大利亚全国农用地总面积的7.2%。

前言

澳大利亚房地产中介公司McGrath Estate Agents首席行政官说:“中国人的需求极其强大,我从来没有见过如此多的新买家蜂拥而入,”

用基金形式跨越政策限制据了解,加入世贸以前,外资进入房地产业不允许独资。按照世贸协议,建设领域逐步扩大对外开放,中国政府3年内允许外商成立独资企业,合资合作企业在3年内开始享受国民待遇。摩根斯坦利公布了他们对海外基金投资中国房地产市场的一项研究,该项目研究表明:在未来2至3年,将有3亿至20亿美元的海外资金投向中国房地产市场。目前活跃于北京楼市的以新加坡凯德置地等外资产业基金为代表,通过成立投资公司直接投资开发房地产。隶属新加坡政府投资公司的凯德置地在中国已经10年,目前光在北京已经开发或持有5个房地产项目。去年底,凯德在北五环购买10万平方米土地,总投资20亿元人民币。项目背后的基金是新加坡凯德置地中国住宅房地产基金,这是一个规模约6000万美元的私募基金。主要投资者是来自亚洲地区的投资者,投资重点是住宅房地产项目,范围包括北京、上海和广州。美国汉斯8年前就与天鸿合资进入北京,在蛰伏了7年之后,去年开发了高档住宅公园大道。项目融资以“新兴市场房地产基金”为启动金,该基金由汉斯公司发起,合作方包括摩根斯坦利等,基金规模为10亿美元,专用于发展中国家的房地产开发,目前投放于巴西、墨西哥、中国等国家。此外全球排名前五的荷兰国际集团(ing)目前在北京投资开发了高档物业项目丽都水岸,预计下半年面世。外资的顾虑与it业和汽车业动辄数十亿美元的投资规模相比较,外资在房地产业规模普遍较小。尤其是欧美投资者,他们对房地产投资很谨慎,即使那些在中国有大量业务的企业也很少出资购买物业,而大都以租为主。代理机构成业行总经理张寒燕认为,这主要是东西方文化观念差异决定的。国内开发商注重的是政府关系,看重如何能以较低成本拿到地;国外投资者则会首先吃透中国法律制度,尽管有些法律法规并不健全,它们更注重信息是否透明,政策是否能持续而连贯。华高莱斯顾问公司总经理李忠说,国内外金融体系、评估体系、资金周转率接不上轨,导致国内物业变现能力远远小于国外。比如说在美国和中国都买了别墅,在美国发出售广告1个月内就可能出手,但在中国就慢很多,而且人民币非国际硬通货,外汇出境有所限制,所以衡量物业价值的通行性不高,这样即使回报率达到20%以上,也只好成为纸上财富。两位专家都指出,未来随着中国市场化程度提高,特别是随着土地公开拍卖制度的深化,外国投资者享受到国民待遇,可以预见的2-5年内,中国房地产业将成为外国投资热土。而中国对私有财产的肯定,也将引导外资将投资重点从亲自开发房地产项目转移到长期持有物业上。资料:加入世贸协议在建设领域的开放进程1.在建筑业,将允许外国企业在中国成立合资、合作企业,并在3年内开始享受国民待遇;3年内开始允许外商成立独资企业,除可承揽由外国投资、赠款的工程和我国利用国际金融组织贷款并采取国际招标的工程,以及外商投资占50%以上的中外合资、合作建设的工程外,还可承揽国内建筑业难以单独完成的国内投资建设的工程。2.在房地产业,除高档房地产项目(高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等)不允许外商独资外,其他房地产项目没有限制;在房地产中介服务方面(包括房地产估价、物业管理、中介服务等)允许外商成立合资、合作企业,并在5年内开始允许外资成立独资企业。3.在勘察设计咨询业、标准定额及其工程服务和城市规划方面,也将允许外商在中国成立合资、合作企业,并在5年内开始允许外商成立独资企业。

世界上最大的养牛牧场安娜溪(Anna Creek)正在澳大利亚市场挂牌出售。

  第二大买家是美国投资者,他们所有的土地在外商持有的农用地中占14.8%,是全国农用地总面积的2%;排在第三位和第四位的分别是来自荷兰、新加坡的投资商。中国投资商持有的农用地在所有外商持有农用地中占2.8%,仅为澳大利亚农用地总面积的0.4%,排名第五。

时隔五年,美国超越中国、重回第一

瑞士信贷银行发布的一份报告估计,中国人一年花费约50亿澳元在澳大利亚购买房产,这相当于该国新造房屋中有1/8被中国人买走。据统计,2013年中国买家共在澳大利亚房地产市场投资了59亿澳元,增幅达42%。

安娜溪牧场的面积相当于美国新罕布什尔州。而和它一同出售的还包括南澳大利亚州、昆士兰州和澳大利亚西北部的多块农场。

  据悉,在2013年6月的调查中,澳大利亚还只有12.4%的农用地被国外投资者持有,外商投资澳大利亚农用地的趋势还在不断上升。在土地利用类型方面,目前80%的农用地都被用于畜牧业,用于种植业的只有2.8%。

美国偏好服务业、中国偏好电力资产

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根据澳大利亚广播公司的说法,这几块陆地加起来的总面积占澳大利亚国土面积的1.6%,共计1100万公顷(约合11万平方公里),相当于美国田纳西州的大小。而以中国的省份城市举例,总面积相当于整个江苏省。英国《独立报》称,若买家想巡视一番,可能不得不动用直升机。

  澳大利亚国库部长莫里森表示,目前仍有85%以上农用地都是澳大利亚本国人持有的,原则上澳大利亚会支持更多来自国外的投资,但保护国家利益也同样是需要考虑的课题,对此澳大利亚会进一步完善外商持有土地的登记制度。

住房市场海外投资暴跌

图:2013年澳洲楼市中的国外投资额

这份农场土地“大礼包”市场估值超过3亿美元。尽管价格不菲,但对于买家来说依然能从这次交易中尝到甜头―包括16万头牛和辽阔的土地。

  澳大利亚民众一向对外资购买农用地较为敏感,而政府也一度试图阻止某些中国企业对国内农产品生产商的收购。从去年11月起,澳大利亚政府在外资购买农用地的审查方面加大了力度,并立法建立注册制度,保护本国农业。

中国对澳投资中,政府投资比例占多少?

华商移民表示,从投资和移民两方面综合考量,澳大利亚对于国人来说,是仅次于加拿大的选择,澳大利亚新南威尔士州(NewSouthWales)和维多利亚尤其受到中国人青睐。而如今加拿大投资移民大门关紧,澳洲无疑成了为大赢家。

中华投资者成潜在买家受关心,中国第5。土地的所有者是澳大利亚的基德曼公司。这家公司是澳大利亚最古老的养牛家族企业之一。由活牛产业传奇大亨西德尼?基德曼(Sidney Kidman)于19世纪80年代创立。

前言

但是正是因为中国人在澳洲购房的热潮,提高了中国人在澳洲置房的门槛。

如今,基德曼家族依然保持着澳洲农牧土地最大所有者的地位,畜养牛群数量居全球第三位,运营基地遍及南澳、昆州、西澳及北领地。

澳大利亚外商投资审查委员会于当地时间2月18日晚发布了最新的年度报告,2017至2018年度,海外对澳投资额整体下滑,总计11,145项投资申请获批,同比下滑28%,拟议投资总额为1631亿澳元,不及上一年度的1977亿澳元。

11月27日,澳大利亚经济委员会向国会提交了一份关于外国人在澳投资房地产的报告。报告通过数据告诉民众,外国人,通过房地产中介大量购买澳大利亚房产,促使房价不断攀升,从而导致澳大利亚人无法负担高房价而被挤出房地产市场。

拍卖土地的消息传出后,国外买家响应热烈,但是澳大利亚政府的表态却非常谨慎。今年以来,澳大利亚政府针对国际买家的土地投资行为进行了严格的限制和监管,这无疑对买方市场提出了挑战。

值得一提的是,自2013年以来,美国首次超过中国,成为澳大利亚外国投资的最大来源国。

报告表达了不少澳公民对未来购买住宅压力过大负担过重的担忧。报告是应澳大利亚财政部部长乔·霍基的要求,历时7个月在全国收集调查数据整理而成的。

由西德尼?基德曼(Sidney Kidman)在一个多世纪前创立的家族企业如今已经传至第五代,尽管仍保留着“牛王”的称号 ,如今的基德曼公司(S. Kidman & Co)却站到了新的十字路口。

一方面,中国去年对其他国家和地区的投资均有所减少。但另一方面,澳大利亚在核心基础设施等领域对外国资本的严格限制,也对潜在的中国投资产生影响。

图片 2中国人为何在澳洲买房越来越困难?11月27日,澳大利亚经济委员会向国会提交了一份关于外国人在澳投资房地产的报告。报告通过数据告诉民众,外国人,通过房地产中介大量购买澳大利亚房产,促使房价不断攀升,从而导致澳大利亚人无法负担高房价而被挤出房地产市场。图片 3中国人为何在澳洲买房越来越困难?报告表达了不少澳公民对未来购买住宅压力过大负担过重的担忧。报告是应澳大利亚财政部部长乔·霍基的要求,历时7个月在全国收集调查数据整理而成的。图片 4中国人为何在澳洲买房越来越困难?外国人推高澳房价澳大利亚央行数据显示,在2014年第三季度,海外投资者购买了澳大利亚17%的新建住宅和公寓。面对较低的购房成本以及大量的购房需求,澳房价将继续攀升。图片 5中国人为何在澳洲买房越来越困难?目前,来澳大利亚购买房产的投资者大部分来自香港、中国内地、新加坡,购买的房产主要集中在悉尼北岸和墨尔本东区的城区公寓。此外,来自马来西亚、台湾以及韩国的买房者则看好东海岸城市的新公寓和房屋。珀斯(澳大利亚西边的城市)则吸引着来自南非的投资者,而昆士兰州东南地区则吸引着来自中东的购房者。图片 6中国人为何在澳洲买房越来越困难?澳大利亚经济委员会提交的这一报告也试图证明外国人投资是推升澳房价的主要原因。从2013年来看,澳大利亚房地产市场表现尤为强劲,据澳大利亚统计局数字显示,主要八大城市的房价同期增长了9.48%。其中悉尼房价增幅最大为14.3%,珀斯第二,8.9%,墨尔本第三,8.6%。图片 7中国人为何在澳洲买房越来越困难?不少专家认为,澳房地产市场的迅速发展得益于两个因素:低利率政策和国外投资者的涌入。澳大利亚的利率降到过去4年来的最低点,这预示着外国人来澳大利亚投资融资成本比较低。图片 8中国人为何在澳洲买房越来越困难?中国人喜欢在澳买房对于中国人来说,澳大利亚已经成为中国投资者在全球资产配置中的首选地。2013年的澳大利亚房地产市场,来自全球不同国家的投资中,中国占了市场上的最大份额,大约59.3亿澳元,而2007年,这一数字仅为14.9亿澳元。投资额在短短的6年时间里翻了4倍。澳大利亚市场上约有12%的新建房屋被中国人购买。其中,悉尼和墨尔本是最受欢迎的投资城市,甚至有些住宅小区中国人的购买率达到了100%。图片 9中国人为何在澳洲买房越来越困难?金融咨询公司(Credit Suisse)的一份报告指出,2013年,悉尼大约18%的新建住房被中国人购买,而墨尔本这个数字大约是14%。经济委员会在报告中预计,到2020年,中国人在这两个地方的投资会达到440亿澳元。图片 10中国人为何在澳洲买房越来越困难?与此同时,除了个人投资,中国房地产企业也纷纷走出国门,来澳大利亚投资买地。比如绿地集团已经开始在澳大利亚布局,将在悉尼建立新的地标,悉尼绿地中心项目总投资将达到4.8亿澳元。另一房地产企业——碧桂园已经投资了7300万澳元在悉尼购置土地并建造住宅公寓。图片 11中国人为何在澳洲买房越来越困难?澳大利亚市场受到中国人青睐首先是因为中国房地产市场开始呈现一个下滑的趋势,市场中存在着大量的闲置房产,对房价泡沫化的担忧以及房地产行业投资回报率的降低,使得房产投资者加快了从中国市场撤离资金并寻求海外投资的速度。相对于欧美等国家的经济形势的不稳定和波动,澳大利亚的经济一直处于相对稳健的发展。特别是澳大利亚政府的低利率政策以及澳元的走弱,增强了投资者对其经济发展的信心并降低了海外置业者的融资成本。图片 12中国人为何在澳洲买房越来越困难?高房价背离政策初衷为了避免外国投资推高澳大利亚房价,外国人来澳置产会遇到政策上的限制。澳大利亚法律规定:在澳外国人或者持有短期签证的人若想购买已建成住宅,需要向外管局提出申请,且只可以购买一处已建成住宅,并只能用于居住不能用于投资;若想购买全新住宅(未被开发商出售,且未被占用超过12个月)或者使用澳大利亚的土地建造住宅,也需要向外国投资审查委员会提出申请,且在审批后24个月内连续施工。图片 13中国人为何在澳洲买房越来越困难?在澳留学生只能购买一处已建成住宅用于居住,且毕业离境后需要出卖房产。而报告指出,这些留学生毕业以后房产是否被出售,以及在海外投资者购买房产的过程中是否存在违法行为等问题,外国投资审查委员会并没有去做深入的研究和调查。政府也睁一只眼闭一只眼。图片 14中国人为何在澳洲买房越来越困难?报告指出,澳大利亚政府的初衷是希望通过吸引外国投资来增加澳大利亚澳大利亚房地产市场供给并为澳建筑业提供更多的工作机会。而随着澳房价的不断攀升,海外投资者购买房产比例逐年增加,澳大利亚公民购房困难的现实促使澳大利亚政府不得不重新评估这些市场表现是否已经偏离了政策的初衷。图片 15中国人为何在澳洲买房越来越困难?报告还指出,目前澳大利亚的房价收入比已经超出了历史平均值,最高达到了31.6%;同时澳大利亚政府缺乏详细的产权登记信息;外国投资审查委员会在行使其审查职责中也存在漏洞。然而负责审查外资的部门在制裁违法方面没有起到积极有效的监管作用,特别是针对外国人在澳大利亚买房中所涉及到的一系列违法行为。图片 16中国人为何在澳洲买房越来越困难?全面监管外国购房者面对这些情况,经济委员会的报告向澳大利亚政府提出了12条针对外国人在澳投资住宅房地产管理的建议。经济委员会希望通过这些建议约束澳大利亚政府以及相关部门在对外资审查过程中保持更加负责的态度和透明化的管理。图片 17中国人为何在澳洲买房越来越困难?这些建议的主要内容包括:建立全国土地产权转让登记制度,包括记录房地产购买者的身份(如是否是澳大利亚公民或者在澳大利亚拥有永久居住权利);经济委员会希望外国投资审查委员会可以看到外国人离境后在移民局中登记的信息记录,并要求外国人在离境澳大利亚3个月内须及时出售在澳购买的房地产。经济委员会还提议对每一项外国人房产交易收取1500澳元的申请费,这将在未来的4年里为政府增加大约1.6亿澳元的收入。对于违反相关规定的房屋购买者,律师、会计以及房屋中介都将面临相应惩罚,罚金由现在的8.5万澳元改为根据房产价值百分比浮动。此外,报告建议,在海外销售的房产必须同期在澳大利亚国内市场上销售。图片 18中国人为何在澳洲买房越来越困难?值得一提的是,经济委员会提交国会的议案中最重要的一点就是房屋产权的登记,记录产权拥有者的身份状况。澳大利亚政府希望通过记录这些信息更好地监督市场交易,并惩戒企图帮助外国人违法置业的相关机构。这一报告中的建议如果被采纳,意味着在未来外资审查委员将和移民局共享资料,拥有外国投资者更多的信息,可以更便捷的查阅投资者的资料,更精确地统计来自不同国家投资者的信息。这一举措无疑更利于澳政府对来自外的投资者的监督和管理。图片 19中国人为何在澳洲买房越来越困难?对于中国投资者来说,也将会面临着更加严峻地审查制度和管理流程,也在一定程度上促进国人在澳的投资更为谨慎和理性。

“是保留传统,还是做出改变,我认为这是基德曼家族应当面对的问题。当然,一部分家族成员强烈拥护坚持祖辈的光荣历史,但是100多年过去了,有些改变未尝不可。”基德曼公司总经理格雷格?坎贝尔(Greg Campbell)坦言。

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高价套现

1 时隔五年,美国超越中国、重回第一

与外界想象的不同,基德曼公司并不是因为财政拮据而选择出售资产的。对于基德曼家族的成员而言,他们更想利用目前全球对牛肉的高需求套现。用以支持他们的其他生意和投资

2017/18财年,中国和美国依旧是获批投资最多的国家。然而,值得注意的是,美国自2013年以来首次超过中国成为澳大利亚的最大投资来源国。

基德曼家族是澳大利亚最古老的养牛农民家族之一。阿德莱德“牛王”西德尼?基德曼是这家公司的创始人。

数据显示,美国获批投资从2016/17财年的265亿澳元增加至2017/ 18年的365亿澳元。美国投资者的主要关注行业包括服务业(获批投资从2016/17财年的127亿澳元增加至2017/18年的177亿澳元),以及制造、电力和天然气行业(获批投资从2016/17财年的9.83亿澳元增加至2017/18年的37亿澳元)。

1871年,年仅14岁的基德曼带着一匹马离开位于阿德莱德佩纳姆的家,白手起家创建了基德曼家族的畜牧业帝国,并且因为卓越的商业成就在64岁时被当时的英国国王乔治五世册封为爵士。

相比之下,无论是从投资申请数量来看,还是从获批投资金额来看, 2017/18财年中国对澳大利亚投资出现显著下滑。

1935年西德尼?基德曼去世时,其名下已经有68座养牛场,他的名字已蔓延了26万平方公里的土地,并拥有20万头牛和25万只羊。基德曼的后代继承了他的遗产。如今基德曼公司是澳大利亚最大的私人牛肉生产商之一。

数据显示,2017/18财年,中国获批投资数量下滑了20%,获批投资金额则下降了40%,从2016/17财年的389亿澳元减少至2017/18年的237亿澳元。

然而近两年来,澳大利亚畜牧企业的日子并不好过。由于遭遇大面积干旱,当地农民的牛养殖量大幅下降,养殖数量从35年来最高点跌到20年来的最低点。

其中,中国对澳大利亚制造、电力和天然气行业、矿产勘探和开发行业、服务业以及房地产行业的获批投资显著下滑。

2013年第一季度,由于澳大利亚失业率上升,家庭收入下降,基德曼公司不得不降低牛肉价格应对挑战。虽然到了秋季,因为印度尼西亚、越南等东南亚国家牛肉需求复苏,但公司的管理者对这场危机依然“心有戚戚”。

2017/18财年,获批投资排名前18名的国家和地区,以及所涉行业和审批数量如下表所示:

基德曼公司上一财政年度净运营现金流为930万美元,支付股息每股20美分,总计2.36美元。

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但是由于糟糕的季节条件,导致牲口数量下降了15%。为此,基德曼公司税后净亏损140美元,牲畜市场价值下跌约1000美元,降至9740美元。

对此,中山大学大洋洲研究中心研究员于镭表示,中国对澳大利亚的投资下降,最主要的原因是澳方因“冷战思维”对中国投资设下诸多限制。

最近,基德曼公司董事会主席约翰?克罗斯比(John Crosby)召集了一次董事局会议,并决心开始陆续出售公司业务,包括股票、工厂和不动产等。

例如,2017年8月,澳财长Scott Morrison以“威胁国家利益”为由,阻止中国国家电网与李嘉诚旗下的长江基建竞购该国最大的电网公司Ausgrid。同年4月,大康牧业收购澳洲农场同样遭Morrison以国家安全为由否决。

澳大利亚证券和投资委员会透露了基德曼公司对于此次交易的看法。官方评论显示,基德曼家族成员想要利用目前的农业资产和全球对牛肉的高需求套现。

去年,中国香港长江基建以130亿澳元收购澳大利亚天然气管道公司APA的交易遭到FIRB否决。

美国市场研究公司Grand View Research最新预计,全球牛肉市场规模到2020年将达2.15万亿美元。在此期间,全球牛肉需求将保持1.15%的年均复合增长率,年需求将从2012年的6742万吨增加到2020年的7293万吨。

于镭说道:“前几年,中国都是最大的年度投资来源国。但特恩布尔政府上台后,在国内右翼势力和美国压力下,澳大利亚对外政策不断右转,对中国投资百般审核,即便是香港资金也不放松。”

基德曼董事总经理格雷格?坎贝尔在一份声明中说,“家族中许多成员在澳大利亚或其他国家都有农业投资项目,此次出售允许他们将长期资本收益转换成现金,用以支持他们的其他生意和投资。”声明还称,“公司如今的财务状况非常良好,并且没有债务和任何资产抵押贷款。”

2 美国偏好服务业、中国偏好电力资产

“我们在公司创建之初所制定的商业策略经受住了时间的考验,地产的地理分布广泛,不仅局限于南澳大利亚州,我们在澳大利亚北部也有自己的牧场,足以应对全球出口市场。无论是在澳大利亚国内,还是在东南亚地区,基德曼牛的质量有着极高的保证,公司品牌更是业内众所周知的。”格雷格?坎贝尔表示。

2017/18财年,澳大利亚服务业外商投资获批金额最高,录得632亿澳元。

家族内讧?

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经过100多年的发展,基德曼公司的股权多样化程度很高。对于是否出售公司的业务,基德曼家族内部也出现了不小的分歧

其中,美国是服务业获批投资最大的来源国,获批投资金额为197亿澳元,较排名第二的英国高出近一倍。

据格雷格?坎贝尔介绍,基德曼公司出售的这片土地面积超过10万平方公里,分布在16个养牛场,每年生产大约1.5万吨的牛肉,占据了澳大利亚盒装牛肉出口份额的1.3%。包括了南澳大利亚地区的安娜溪(Anna Creek)地区的养牛场,这是目前全球最大的养牛场。其他还包括达勒姆当斯(Durham Downs)、杜列、格伦吉尔、 摩尼平原(Morney Plains)等昆士兰州重要牧区。

尽管如今整个基德曼公司业务都在考虑出售,但是对于并不缺现金流的基德曼公司来说,现在是否是最合适的时机?

值得一提的是,2017/18财年,澳洲医疗服务业获批外商投资数量录得最高,总计有34项申请获批,美国同样排名第一。

事实上,关于是否要出售这块土地,基德曼公司内部股东之间发生了激烈的争吵。

尽管公司已经对外宣布了出售旗下“巨无霸”地产,并可能进一步出售公司的决定。但控股公司的3个家族却对此意见产生了极大的分歧。威尔?艾贝尔-斯密斯(Will Abel Smith)曾担任基德曼公司的主管。以他为代表的“激进派”对于出售计划鼎力支持,而家族的其他成员却是极力反对。

其中包括:2018年1月30日,美国Varian Medical Systems 斥资15.8亿澳元收购澳大利亚肝癌治疗公司Sirtex。2月26日,美国制药公司MSD斥资5亿澳元收购悉尼生物医药科技公司Viralytics Limited. 同月,美国生物技术公司PerkinElmer公司斥资2517万收购澳大利亚生殖医学公司RHS Limited。

艾贝尔-斯密斯在基德曼家族中并不受欢迎,去年11月,家族中超过一半的人反对艾贝尔-斯密斯在基德曼董事会中连任。如今他在董事会的位置已被另一位家族成员所取代。

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艾贝尔-斯密斯之所以会激怒统称为“保守派”的基德曼家族成员,其中一个重要原因是他被认为曾私自将公司股票提供给市场,并且私下与联合畜牧公司在内的潜在买家联络。

与此相反,中国投资者偏好投资澳洲的农场和电力资产。

大部分基德曼公司的股东仍希望保持家族牛肉生意的地理多样性,以抓住全球新兴市场的机遇。

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上述市场研究公司Grand View Research在报告中指出,亚太地区将是全球牛肉最大的区域市场。2013年,亚太地区的牛肉营业额已超过5800亿美元。报告指出,中国可支配收入的提高以及中国民众对红肉的偏爱,将是促进亚太地区牛肉消费的核心驱动因素。

中国投资者的投资偏好

中国的牛肉进口市场增长有多快?根据荷兰合作银行分析报告显示,2013年,中国进口牛肉29.7万吨,是2012年进口量的3.79倍。

去年2月,通过旗下位于西澳的Alinta Energy能源公司,总部位于中国香港的周大福集团获批购买农地,用于开发西澳最大的风电场,即Yandin风电场。

而在这个有巨大潜力的市场中,澳大利亚、乌拉圭、新西兰是目前绝对的赢家,市场占有率分别高达47%、25%和18%。中国已经迅速成为澳大利亚与乌拉圭的战略性出口市场。

该项目位于珀斯以北约170公里处,包括51个风力涡轮机,每个风力发电机容量为4.2兆瓦,每年可为多达20万户家庭供电。

由于肉牛不能完全进行舍饲,加之环境的因素,想要形成大规模的养殖很难。未来几年,牛肉价格还会保持非常坚挺的态势,因为生产效率的问题是短时间很难解决的,这种短缺将来会成为一种常态。

另外,中国投资者农业用地持有量呈现上升趋势,仅次于英国。

但是也有不少人倾向于以一个合适的价格出售这部分业务。基德曼家族的一个成员透露,种种迹象表明,未来长期的牛肉需求会越来越大,因此“相当部分的公司股东反对出售并不奇怪”。

目前英国仍是外资持有澳农业土地量最大的国家,占农业用地的2.6%;中国、美国分别位列第二位和第三位,在澳农业土地占比依次为2.5%和0.7%。

而另一支远在英国的基德曼后裔家族也反对出售计划。当年,老基德曼爵士的女儿曾远嫁英国,其后裔如今主要负责基德曼在英国的业务。

近年来,赴澳投资的中国企业包括山东如意、浙江日发集团、上海中福集团、中房置业、大商集团等,出手澳洲农场时尤其偏重肉牛资产。

此外,一些人担心如此健康发展的业务会被不合理地贱卖。“这简直是一个悲剧,老基德曼爵士通过辛苦打拼,为家族和澳大利亚创造了巨大的价值,但是这一切却要因为子孙的目光短浅和自私无能而化为灰烬。”上述家庭成员说道。

2017/18财年,农林牧渔业获批外商投资201项,拟议投资总额为79亿。中国和美国分列第二和第三,仅次于加拿大。

澳大利亚牛肉和粮食生产商观察员蒂姆?费尔法克斯(Tim Fairfax)对于基德曼家族的决定表示非常惊讶。“这会是一个非常艰难的决定,不过历史永远不足以左右商业战略方向,我完全理解他们的这个决定,尤其是像基德曼这样家族股权多样化程度很高的公司。”

就其他行业而言,金融保险业获批外商拟议投资总额为60亿。其中,美国、加拿大和阿联酋为主要投资来源国。

严格审查

制造业、电力和油气行业获批外商拟议投资总额为166亿。其中,美国、加拿大和英国为主要投资来源国。

基德曼拍卖地产在澳大利亚饱受争议,甚至有议员站出来呛声,认为澳大利亚境内面积如此巨大的地产不应该卖给国外投资者

采矿业获批外商拟议投资总额为174亿。其中,美国、加拿大和阿联酋为主要投资来源国。

事实上,若是从商业环境的角度分析,基德曼公司大面积地出售养牛场的行为算不上太出人意料。

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2008年金融危机爆发,澳大利亚农产品(000061,股吧)价格大幅下跌。同期,澳大利亚推出名为“伟大的南部”(Great Southern)的农业投资计划,试图拯救遭受重创的农业。但这项号称会为澳大利亚农业带来20亿澳元资产收入的项目,最终惨淡收场,而澳大利亚畜牧业直到近年才恢复元气。

住房市场海外投资暴跌

谁知时运不济,眼看牛肉价格开始上升,澳元兑美元却开始走软,外国投资者购买澳大利亚土地开支被削减,同时牛肉出口飙升至历史高位,而这也最终改变了牛肉价格多年的颓势。

2017/18财年,总计10,036项住房投资申请获批,拟议投资额为125亿澳元,创2009/2010年以来的最低水平。较上一年度相比,获批投资数量下降3162项,获批投资金额下降175亿澳元。

在国外媒体眼中,来自中国的投资者是此次基德曼出售地产买家的有力竞争者之一。作为此次地产出售的潜在买家,冯海良和他的海亮集团受到了不小的关注。

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今年以来,中国铜业大亨冯海良以4000万澳元的价格先后购入了几座养牛场,此外还在澳大利亚投资了多处房地产。包括斥资3400万澳元收购悉尼内城西南部的一大块地皮,宣告进军澳洲房地产市场。

由此可见,无论是获批投资数量,还是获批投资金额,澳洲住房市场吸引的外商投资下降幅度非常显著。

作为浙江知名的民营企业,海亮集团去年列中国企业500强第133位,民营企业第16位。目前,海亮集团拥有有色金属、教育、节能环保、农业、地产五大板块业务,以及起步不久的金融板块业务。

《国际金融报》记者从海亮集团了解到,近年来海亮确实有意向农业发展,也确实对基德曼家族的地产项目具有浓厚的兴趣。

究其原因,澳洲政府针对海外人士购房加征房产税、FIRB收紧对海外人士投资澳洲房产的审批、中国政府加大跨境资本的管制、澳洲本土银行信贷限制等是造成海外人士,尤其是中国买家对澳洲住房市场投资需求明显下滑的主要原因。

其实,冯海良想要开养牛场,早已经不是一天两天。他就曾几次三番表达了要将工作重心从铜业转到农业上的想法。冯海良在一次接受媒体采访时坦言,自己现在80%的精力放在农业上,“我是做农业出身,现在最向往的是重新做"农民"。

去年,冯海良涉足国内的农业行业,他同时表示:“境外的农业资源是我们将来要去取得的。”而这样的表态,与在澳大利亚购买养牛场的举动可以说是“心口如一”。

例如,自2017年1月1日起,新州政府实施海外人士购房印花税翻倍,并上调土地附加税从0.75%至2%。维州和昆州同样对海外人士购房分别征收7%和3%的税。

无独有偶,上个月,总部位于新加坡的帕杜牛肉公司以1350万澳元的价格买下19.8万公顷的养牛场。同时,澳大利亚埃瑟里奇综合农业项目由综合食品能源开发有限公司也在寻求海外投资者,希望能够为昆士兰地区的牛肉、瓜儿豆和糖类筹集20亿澳元资金。

中国外流资本于2017年创下新高。随后,中国政府为避免人民币过度贬值不断收紧了对个人以及企业跨境资本流动的管控。例如,个人每年购买的外币限额为5万美元。

海外资本的涌入引起了澳大利亚政府的关注。从今年3月1日起,外国投资者在购买价值超过1500万澳元的农业地产时,将需要得到澳大利亚外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)的批准。在此之前,免审上限是2.52亿澳元。

值得注意的是,尽管海外买家在澳购房面临多重限制,但是海外买家,尤其是中国买家对澳大利亚的置业需求依旧存在,不少人因违规购房而被强制出售。

这还不是终点。今年7月开始,澳大利亚税务办公室将开始对所有新进入本国农场的外资进行详细登记,以密切关注海外业主的身份和动态。

FIRB发布的年度报告显示,2018财年,因违规购房而强制出售房产的海外买家共计131名,高于上一年度的96名,占查处违规总数的20%。同时,违规买家数量则从上一年度的549人增加至600人。

就在基德曼公司宣布出售养牛业务前不久,澳大利亚政府刚刚宣布对拥有澳大利亚境内农业土地的外国投资人加大限制力度,这对于基德曼公司来说并不是个好消息。

就获批住房投资分布地域来看,新州和维州依旧是海外投资者最受欢迎的两个市场,占获批住房投资总额的近70%。

目前,基德曼拍卖地产在澳大利亚饱受争议,甚至有议员站出来呛声,认为澳大利亚境内面积如此巨大的地产不应该卖给国外投资者。

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澳大利亚农业部长巴纳比?乔伊斯(Barnaby Joyce)表示,他非常反对将基德曼帝国出售给外国政府公司。“这不关乎对外国人的畏惧和憎恨,外国公司完全有权利购买任何公开发售的地产,但是其他国家不会像澳大利亚这样。看看中国、印尼,或是其他国家,这种事情根本不会发生。”

尽管如此,2018年维州和新州两地住房市场吸引海外投资获批金额较上一财年下滑近50%。

巴纳比?乔伊斯强调,“这和外国公司或个人投资的情况不一样,外国政府如果购买了澳大利亚的一大片土地,从长远来看可能会威胁到我们国家的利益。”

4 中国对澳投资中,政府投资比例占多少?

澳大利亚总理阿伯特试图淡化这样的意见,称政府会持续密切关注外国国有实体企业对澳大利亚的投资。

长期以来,中国国资企业对澳大利亚农场和企业的收购行动在澳大利亚国内一直存有争议。

民意反弹

在澳大利亚有一种看法,即所有的中国公司都和中国政府有某种联系,这种观点渗透到澳大利亚政治的方面,也使得在澳大利亚投资的中国企业面临远超其他国家投资者的审查。

一边是穷困潦倒、居无定所,一边是高价出售地产给潜在的外国买家,国内对此的反弹情绪相当激烈

但是,最新的研究结果显示,在中国企业并购澳洲企业数量中,国资背景企业占比仅不到20%。

此外,出售的大片领土再次引起了澳大利亚对于原住民土地权利的呼吁,那些被认为是澳大利亚土著的人们如今遭受着贫困、失业甚至监禁的恶劣环境。

澳大利亚国立大学教授Armstrong说道:“数据显示中国民营企业对澳大利亚的投资占有相当大的比例。除了小规模并购活动外,中国民营企业对澳企收购案中也不乏巨无霸。”

一边是穷困潦倒、居无定所,一边是高价出售地产给潜在的外国买家,澳大利亚国内对此的反弹情绪相当激烈。

尽管如此,整体而言,国资背景中国企业参与的澳洲企业并购交易规模相对更大。换言之,就投资金额而言,中国政府对澳大利亚企业的投资占比接近50%。

Fred是澳大利亚墨尔本大学二年级学生,他在接受《国际金融报》记者采访时表示,自己对于澳大利亚如此轻易地出售农田感到担忧。

项目负责人Peter Drysdale表示不能将数据简单地解读为中国影响力的渗透。他说:“数据分析必须结合实际情况进行。此前,澳洲国内有关对中国政府投资的不当言论,尤其是阴谋论等实际上一直缺乏铁证的支持。”

“我不明白为什么澳大利亚对于卖农田毫不在意,我总是在想,当我们最终没有地可以卖了,会不会成为一个生活在自己国家的"房客",我们不能向其他国家购买土地,那为什么要放弃我们祖先努力得来的土地?”

同时,悉尼科技大学(University of Technology)澳中关系研究院近日发布的一份报告显示,只要收购策略得当,澳洲民众并不像想象的那样反对来自中国的投资。

Fred说,他和同学对此非常不解,“我甚至认为政府压根不应该给予澳大利亚人出售地产给外国人的权利。”

民意调查显示:澳洲农场最受欢迎的投资者是英国公司,而中国公司投资最不受欢迎,但是一旦中国公司降低持有股份比例,这种差异就迅速消失。

澳大利亚人民的反对情绪并非毫无根据。事实上,近年来澳大利亚的房价已经位列全球最贵的行业。在过去5年中,悉尼平均房价增幅超过了50%。澳大利亚舆论普遍认为,这是由于政府没能严格执行对国外投资者购买本地房产的限制,导致澳大利亚房地产市场价格飙升。

换言之,中国公司降低持股比例与澳大利亚公司建立合资企业,公众的接受度就能大大提高。这表明,只要合理运作的情况下,事实与许多政治家的观点相反:澳洲公众并不害怕外国农业投资。

而基德曼公司出售土地的事宜,只是忍耐已久的澳大利亚人找到的一个出气筒。

澳大利亚外商投资审查委员会主任布莱恩·威尔逊早前表示,如果中国公司希望他们的投资获得批准,那他们应该避免购买澳大利亚的标志性资产。

澳大利亚国会议员凯丽?奥德维尔(Kelly O"Dwyer)在接受澳大利亚当地媒体的采访时表示,“没有人真正知道国外投资对住宅房地产的投资有多少,也没有人知道这些投资来自哪里。”

END

根据澳大利亚投资审批委员会的规定,外籍人士只能购买新房或期房。只有澳大利亚公民、永久居民或临时居民签证持有者才可以买或者二手房屋。

总而言之,中国与澳大利亚之间的关系,无论是从贸易还是从投资角度来说,都是非常重要的。

然而,这些措施似乎是执行不力,不少外国买家利用在澳大利亚的居民进行房产交易,甚至愿意冒着承担8.5万澳元罚单的代价。

中国是澳大利亚最大的贸易伙伴,最大的海外投资来源国,同时也是澳大利亚最大的出口国,以及越来越重要的澳大利亚投资目的地。

澳大利亚国会表示,现有对外国买家适当的惩罚,已经“严重缺乏”执行。

中澳两国已经为“一带一路”合作打下了良好的基础,澳大利亚政府实际上也通过“北部大开发”和“基础设施开发计划”等对中国的“一带一路”倡议做出一定的呼应。双方应在“一带一路”框架下加强双边合作,形成共建共赢的局面。

“澳大利亚人必须相信,只有规则,包括那些适用于现有的房屋,被严格执行,澳大利亚的房价才能有效得到控制。”凯丽?奥德维尔说。

澳大利亚财长乔?霍基(Joe Hockey)表示,他将考虑增加外国人在澳购房收费,以及加强监管和惩罚的力度。然而,反对派批评这项额外收费是不必要的税收。劳动党议员艾迪?胡西科表示,拟议中的新费用是“只是求财,并没有实际作用”。

房地产分析师王潇告诉《国际金融报》记者,澳大利亚一些高端的房产代理对此表示很震惊,“这势必影响中国资本流入澳大利亚房地产市场的步伐”。

有数据显示,2014年中国人在海外房地产投资已经超过165亿美元,首次超过在国内的投资。而悉尼去年一年房地产价格上涨13%,一些当地民众指责外国投资者,尤其是来自亚洲的炒房客导致房价飙升。

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